Permisos y trámites para desarrollar un proyecto inmobiliario en República Dominicana

El desarrollo inmobiliario en República Dominicana requiere una secuencia de permisos que incluye el due diligence del terreno (Ley 108-05), uso de suelo municipal (Ley 176-07), licencia ambiental (Ley 64-00) y licencia de construcción del MIVHED, cuya gestión incorrecta puede paralizar la obra y generar sanciones conforme a la Ley 675 de 1944.

¿Qué debe verificarse antes de comprar el terreno?

Todo proyecto sólido empieza por verificar el terreno. Antes de firmar, conviene revisar el Certificado de Título y confirmar que el inmueble esté deslindado: desde 2009, los Registros de Títulos no inscriben transferencias sobre terrenos no deslindados, por lo que adquirir una porción indivisa puede paralizar el proyecto.

El paso clave es solicitar la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble en el Registro de Títulos, conforme a la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Este documento revela cargas y gravámenes vigentes (hipotecas, embargos, oposiciones o litis) que podrían comprometer la inversión. Una debida diligencia rigurosa evita las sorpresas más costosas.

¿Cuál es la secuencia de permisos requerida?

El desarrollo sigue una secuencia ordenada de autorizaciones. Primero, el uso de suelo y la no objeción del Ayuntamiento, que confirman que el proyecto es compatible con el ordenamiento del municipio (Ley 176-07).

Luego, la licencia ambiental del Ministerio de Medio Ambiente (Ley 64-00), cuyo instrumento depende de la categoría asignada al proyecto según su impacto. Esta autorización debe obtenerse antes de ejecutar la inversión.

Un punto que suele confundirse: la Licencia de Construcción ya no la emite el MOPC, sino el Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED), a través de la Ventanilla Única de la Construcción (VUC), que integra a las distintas instituciones que intervienen en el proceso. Partir de información desactualizada en este punto es una causa frecuente de retrasos.

Si el proyecto es turístico, la clasificación ante CONFOTUR (Ley 158-01) abre el acceso a incentivos fiscales significativos, como exenciones que pueden alcanzar el impuesto sobre la renta, el ITBIS y el impuesto de transferencia inmobiliaria.

¿Cómo funciona la preventa sobre planos?

Vender unidades antes de terminar la obra es una práctica común y legítima, pero exige cuidado. No existe un reglamento único de preventa, de modo que la protección del comprador descansa en la Ley 358-05 de Protección al Consumidor (que sanciona la publicidad engañosa, la falta de entrega y los vicios de construcción) y en las garantías obligatorias establecidas para la construcción: diez años por fallas estructurales, tres por habitabilidad y uno por acabados.

Contratos de preventa bien redactados, con plazos, penalidades y especificaciones claras, son la mejor herramienta para prevenir litigios y proteger tanto al desarrollador como al comprador.

¿Qué está cambiando en 2026?

El marco normativo está en movimiento. El MIVHED oficializó un nuevo Código de Construcción mediante la Resolución 007-2026, con un período de transición que se extiende hasta abril de 2027, y en el Congreso se discute un proyecto de ley contra la publicidad engañosa en el sector inmobiliario. Desarrollar con normativa actualizada y asesoría especializada es hoy más importante que nunca.

¿Cuál es el costo de improvisar?

Iniciar una obra sin la licencia correspondiente expone al proyecto a la paralización y a sanciones previstas en la Ley 675 de 1944, además del riesgo de que la construcción no se reconozca legalmente. El acompañamiento jurídico desde la etapa de due diligence protege la inversión y mantiene el cronograma bajo control.

En Peralta Romero acompañamos a desarrolladores e inversionistas en cada etapa legal de su proyecto inmobiliario, del due diligence del terreno a la entrega de las unidades. Antes de poner la primera piedra, conversemos.