Buying Property in the Dominican Republic as a Foreigner: Title, the 3% and the Annual Tax

República Dominicana no restringe la propiedad inmobiliaria de los extranjeros. Ese es el punto fácil, y es el que suele ocupar toda la conversación inicial. Los puntos que cuestan dinero son otros tres: el estado registral del título, la forma en que se calcula el 3% del impuesto de transferencia y el impuesto anual que genera el inmueble una vez inscrito.

¿Puede un extranjero comprar un inmueble en República Dominicana?

Sí, y en las mismas condiciones que un nacional. No se exige residencia ni autorización previa ni una sociedad local para adquirir. El derecho se inscribe en el Registro de Títulos conforme a la Ley 108-05 y produce los mismos efectos que el de cualquier propietario dominicano.

Lo que sí cambia es el contexto práctico: distancia, idioma de los documentos y desconocimiento del funcionamiento del registro y de la DGII. Esas tres cosas son las que convierten una operación sencilla en un problema que podía haberse evitado.

¿Qué se revisa antes de firmar?

La debida diligencia se hace antes de cualquier firma, incluido el contrato de reserva. Después de firmar, las opciones se estrechan y lo que era una negociación se convierte en un reclamo.

La revisión mínima comprende el estado registral del inmueble y su historial, la existencia de cargas, gravámenes, hipotecas u oposiciones inscritas, la correspondencia entre los linderos registrados y la realidad física del terreno, la situación de las deudas por impuestos y servicios, y la capacidad del vendedor para disponer del bien, lo que incluye el régimen matrimonial y, en su caso, la representación de una sociedad propietaria.

En proyectos en construcción se suma la verificación de los permisos de la obra y de la situación del desarrollador, que es un análisis distinto y conviene hacerlo con el mismo rigor.

¿Cómo se calcula el impuesto de transferencia?

La transferencia de un inmueble genera un impuesto del 3%, y aquí está un error frecuente del comprador extranjero: ese 3% no se calcula sobre el precio que usted pagó. Se calcula sobre el mayor valor entre el precio pactado en el acto de venta y el valor que determina la Unidad de Tasación de la DGII.

Si la tasación oficial supera el precio de la operación, el impuesto sube con la tasación. Por eso el costo fiscal de la compra se estima consultando la valuación antes de cerrar el precio, y no después de firmar, cuando ya no hay margen para ajustar nada.

¿Qué impuesto anual genera la propiedad?

Desde que el derecho se inscribe, el inmueble pasa a formar parte del patrimonio gravado por el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario. Para 2026 el monto exento de las personas físicas es de RD$10,695,494.00 y la tasa es del 1% anual sobre el excedente, y el impuesto se paga en dos cuotas que vencen el 11 de marzo y el 11 de septiembre.

Conviene tener presente que el IPI mira el patrimonio completo del contribuyente, no cada inmueble por separado. Quien adquiere una segunda propiedad puede cruzar el umbral con esa compra, aunque ninguno de los dos inmuebles lo superara por sí solo.

¿Qué exenciones aplican a un rentista de fuente extranjera?

Los pensionistas y los rentistas de fuente extranjera tienen una exención del 50% del IPI sobre su vivienda principal. Es una exención relevante para quien se establece en el país con ingresos generados fuera, y la forma en que se estructure la compra influye en que pueda aplicarse o no.

También existen inmuebles acogidos a leyes especiales de exención, entre ellas las de incentivo al desarrollo turístico. En ninguno de los dos casos la exención opera de manera automática: hay que acreditarla ante la DGII, y se acredita mejor al inicio que en medio de una liquidación.

¿Conviene comprar como persona física, con una sociedad o con un fideicomiso?

Las tres vías son posibles y tienen consecuencias fiscales y sucesorales distintas. La persona física es la más simple y la que da acceso a las exenciones personales del IPI, pero deja el inmueble dentro de una sucesión que se regirá por las reglas dominicanas. La sociedad separa el patrimonio y facilita la entrada de varios inversores, aunque las personas jurídicas no pagan IPI sino Impuesto sobre Activos. El fideicomiso ordena la transmisión futura y tributa el 1% sobre el valor total del patrimonio gravado, sin monto exento.

No hay una estructura mejor en abstracto. Depende del objetivo: vivienda propia, renta, reventa a corto plazo o planificación patrimonial. La decisión se toma antes de firmar, porque cambiarla después implica una nueva transferencia y un nuevo 3%.

¿Y si más adelante quiere sacar el dinero del país?

La Ley 16-95 sobre Inversión Extranjera garantiza la repatriación en moneda extranjera del capital invertido y de los beneficios, sin necesidad de aprobación estatal previa. Para que esa garantía sea operativa conviene registrar la inversión y obtener el Certificado de Registro de Inversión Extranjera, notificándola dentro de los 90 días siguientes a la inversión.

El registro no es, en rigor, un requisito de validez de la compra, pero en la práctica los bancos piden ese certificado para autorizar las transferencias al exterior. Es un paso barato al inicio y un problema caro cuando se descubre en el momento de vender.

¿Qué pasos sigue la operación?

El recorrido habitual es: debida diligencia registral y fiscal, negociación y firma del contrato de venta con las garantías que correspondan, liquidación del impuesto de transferencia ante la DGII sobre el mayor valor, e inscripción del derecho en el Registro de Títulos a nombre del comprador. Solo al final de ese recorrido la propiedad es oponible a terceros.

En Peralta Romero acompañamos el proceso completo en español y en inglés, desde la debida diligencia hasta la inscripción del derecho, y asistimos después en la gestión fiscal anual del inmueble.