Law 85-25 on Leases and Evictions: What Changes for Landlords and Tenants

Durante más de sesenta años los alquileres y los desahucios en República Dominicana se rigieron por una norma de 1959 y por leyes de 1955 y 1988. La Ley 85-25, publicada en la Gaceta Oficial 11211 del 15 de agosto de 2025, derogó las tres y sustituyó ese régimen disperso por un marco único que, por primera vez, alcanza también a los inmuebles destinados al comercio y a actividades sin fines de lucro. Si usted alquila o arrienda, las reglas que conocía cambiaron.

¿Qué normas quedaron derogadas?

El artículo 57 deroga expresamente la Ley 4314 de 1955, que regulaba los depósitos exigidos por los dueños de casas a sus inquilinos; la Ley 17-88 que la modificó; y el Decreto 4807 del 16 de mayo de 1959 sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios. También queda sin efecto cualquier disposición legal contraria a la nueva ley.

El cambio es de fondo. El Decreto 4807 organizaba el desahucio alrededor de una oficina administrativa dependiente de la Procuraduría. La Ley 85-25 lleva la materia a los tribunales y fija plazos en el propio texto legal.

¿A qué contratos se aplica y a cuáles no?

La ley rige los contratos de alquiler con seis excepciones expresas: las fincas rurales, las pensiones y hospedajes, los parques o empresas de zonas francas, los alquileres de inmuebles con fines turísticos o recreativos cuya duración no exceda de noventa días, los bienes del Estado dados en alquiler o arrendamiento y cualquier actividad comercial regida por ley especial.

Esa cuarta excepción interesa a quien opera alquileres vacacionales de corta estancia: hasta noventa días queda fuera del régimen. Por encima, entra.

¿Cuánto puede exigirse de depósito?

El artículo 13 fija el límite con claridad: en inmuebles destinados a vivienda, el propietario o arrendador puede exigir como depósito un monto no mayor de dos meses del precio del alquiler. Para locales comerciales o de actividades sin fines de lucro, la cuantía se acuerda libremente entre las partes.

Conviene revisar los contratos de vivienda con depósitos superiores a ese tope, en especial los que se firmen o renueven bajo la nueva ley.

¿Se puede subir la renta?

El artículo 8 deja el reajuste al acuerdo de las partes. Si el inmueble es una vivienda y el reajuste no se pactó de forma expresa, no puede exceder del 10% de la renta. En comercio y en actividades sin fines de lucro rige lo que las partes acuerden. Además, el artículo 20 impide elevar la renta durante el periodo en curso del contrato por motivo de las reparaciones necesarias.

¿Hay que registrar el contrato?

El artículo 14 dispone que el propietario o el inquilino registrará el contrato de alquiler en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento donde esté radicado el inmueble, a los fines de oponibilidad frente a terceros.

El artículo no fija un plazo ni precisa los efectos de no registrar, y la finalidad que la ley le asigna es la oponibilidad frente a terceros. Conviene hacerlo para no depender de que el contrato sea conocido por quien adquiera el inmueble.

¿Qué plazos tiene ahora el desahucio?

Hay que distinguir dos situaciones. La primera es el incumplimiento del contrato. El artículo 30 exige una intimación previa para que la otra parte cumpla su obligación, en un plazo no mayor de diez días calendario. Vencido ese plazo sin cumplimiento, la parte intimante solicita al juzgado de paz la fijación de audiencia, que se fijará dentro de los diez días calendario siguientes a la solicitud, y notifica a la contraparte por acto de alguacil mediando entre tres y cinco días calendario.

La segunda situación es la llegada del término del contrato. Aquí el plazo es muy distinto: la denuncia y solicitud de entrega voluntaria del inmueble debe notificarse con no menos de noventa días calendario de antelación en vivienda, y no menos de ciento ochenta días en inmuebles destinados a comercio o a actividades sin fines de lucro. La ley es explícita en la consecuencia: incumplir esa condición hace inadmisible la demanda en desahucio.

Para un propietario que planea recuperar un local comercial, eso significa empezar a contar seis meses antes del vencimiento. Para un inquilino, significa que un desalojo sorpresivo al final del contrato no se sostiene.

¿Ante qué tribunal se litiga?

El artículo 28 atribuye al juzgado de paz, en atribuciones especiales de alquileres y desahucios del lugar donde se encuentra el inmueble, el conocimiento en primer grado de todas las demandas derivadas de la violación del contrato de alquiler de viviendas. Los inmuebles destinados a comercio o a actividades sin fines de lucro corresponden al juzgado de primera instancia.

La ley admite además que las partes pacten la vía arbitral; en ese caso, el procedimiento judicial descrito no se aplica.

¿Qué pasa si fallece el inquilino?

El artículo 11 regula un supuesto práctico. En caso de muerte del inquilino, y siempre que se garantice al propietario el pago del alquiler, pueden subrogarse de pleno derecho hasta la vigencia del contrato, en este orden: el cónyuge que conviviera con él al momento de la muerte, la persona que hubiera mantenido una relación marital de hecho, y los ascendientes y descendientes que convivieran habitualmente en el inmueble.

¿Qué conviene revisar ahora?

Tres cosas, tanto si usted es propietario como inquilino. Los depósitos de vivienda que excedan dos meses. El registro del contrato en el ayuntamiento. Y, sobre todo, el calendario: si hay un vencimiento próximo y quiere recuperar el inmueble, el plazo de la denuncia se cuenta hacia atrás desde esa fecha, y llegar tarde hace la demanda inadmisible.

En Peralta Romero revisamos y redactamos contratos de alquiler bajo el nuevo régimen y representamos a propietarios e inquilinos en los procedimientos de desahucio ante la jurisdicción competente.