The Real Estate Property Tax

El Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI) en República Dominicana grava con el 1% anual el patrimonio inmobiliario que exceda el mínimo exento por contribuyente, conforme a la Ley 253-12. Sin embargo, la DGII aplica ese mínimo exento a un solo copropietario por inmueble, violando la ley y perjudicando a quienes comparten la titularidad de un bien raíz.

¿Qué es el IPI y cómo se calcula?

Desde el establecimiento de este impuesto por la Ley 18-88, por razones prácticas la Administración ha venido reconociendo un solo propietario por inmueble, sin importar cuantos aparezcan en el contrato como compradores o en el certificado de título inmobiliario.

En el pasado, esto no tenía mayor relevancia, puesto que la base exenta del impuesto dependía de los inmuebles de manera individual, beneficiándose el contribuyente del monto de la exención por cada inmueble.

En caso de que el valor del inmueble hubiese sobrepasado la exención, esta diferencia constituía la base para calcular el impuesto por el contribuyente reconocido por la DGII como titular. Los propietarios comunes, se ponían de acuerdo para pagar ese excedente.

¿Cómo afecta el mínimo exento a los copropietarios?

Actualmente, la ley reconoce un mínimo exento de RD$6,500,000.00 por contribuyente, ajustado por inflación (Artículo 14).

Esta exención debe ser aplicada a la totalidad del patrimonio inmobiliario sujeto a impuesto. No obstante este cambio, la Administración insiste en atribuir responsabilidad fiscal a uno solo de los propietarios, desconociendo a los copropietarios.

Este desacierto ha sido recientemente ratificado en el párrafo del artículo 14 del reglamento 50-13 sobre la aplicación de la ley de reforma fiscal del 2012, disponiendo que: En los casos de copropiedad y Comunidad Legal de Bienes, se imputará la titularidad de los inmuebles al copropietario o esposo que figure como titular en la Administración Tributaria o, en su defecto, al primero que figure en el documento de propiedad válidamente expedido.

Ejemplo práctico del perjuicio al copropietario

El problema resulta de fácil asimilación mediante el siguiente ejemplo: el caso de dos personas cuyo único inmueble es un apartamento valorado en RD$10,000,000.00, en la proporción de 50% cada uno.

La DGII reconoce la exención de solo uno de ellos, del que aparece como titular en el sistema, de modo que éste tendría que pagar impuesto sobre RD$4,500,000.00, a pesar de poseer, ambos propietarios, exención por RD$13,000,000.00.

¿Es viable la acción en repetición?

Al respecto, la parte in fine del citado párrafo del artículo 14, dispone lo que podría ser la solución a lo antes expresado, dependiendo de cómo se interprete: El contribuyente tendrá derecho a solicitar a la Administración Tributaria que le certifique el impuesto pagado para poder accionar en repetición.

Si esta acción en repetición es válida contra la propia Administración Tributaria, reconociéndose así el crédito de lo pagado en exceso, lo cual dudo, entonces el problema estaría resuelto.

Sin embargo, lo más probable es que esta disposición reglamentaria se refiera a que luego de pagar la totalidad del impuesto, el contribuyente podrá obtener un certificado expedido por la DGII, con el cual podrá perseguir el pago correspondiente frente al copropietario.

Obviamente esto representaría una ilegalidad puesto que no se resuelve el problema del reconocimiento de la exención del copropietario. ¿Podría el copropietario invocar su exención si lo constriñen al pago de un impuesto que no debe? Es solo una de varias preguntas que nos surgen al respecto.

¿Qué opciones tiene el copropietario perjudicado?

Ante esta situación, el copropietario que ha sido desconocido por la DGII dispone de varias alternativas legales. La primera es interponer un recurso de reconsideración ante la propia administración tributaria, solicitando el reconocimiento de su condición de contribuyente con derecho al mínimo exento. Si la reconsideración es denegada, puede acudir al recurso jerárquico y, agotada la vía administrativa, al Tribunal Superior Administrativo.

Otra opción es presentar una solicitud formal ante la DGII para la división del patrimonio inmobiliario a efectos fiscales, acompañada de la documentación que acredite la copropiedad: certificado de título, contrato de adquisición y cualquier documento notarial que demuestre la proporción de cada copropietario. La carga de la prueba recae sobre el contribuyente, pero los documentos registrados ante la Jurisdicción Inmobiliaria son de carácter público.

Conviene destacar que el artículo 50 de la Constitución protege el derecho de propiedad y prohíbe la confiscación. Un tributo aplicado sin reconocer la exención legal del copropietario se aproxima a una carga confiscatoria, argumento que puede invocarse tanto en sede administrativa como jurisdiccional.

¿Qué impacto tiene esta práctica en la inversión inmobiliaria?

La negativa de la DGII a reconocer a los copropietarios desincentiva la inversión conjunta en bienes raíces. Parejas no casadas, socios comerciales y familiares que adquieren inmuebles en copropiedad se ven penalizados frente a quienes compran individualmente. Esto distorsiona el mercado y contradice la política pública de facilitar el acceso a la vivienda.

El efecto es particularmente gravoso en el caso de inmuebles de valor medio, donde la diferencia entre tributar o no tributar depende exclusivamente de si la DGII reconoce el mínimo exento a cada copropietario. Un apartamento de RD$12,000,000 adquirido por dos personas al 50% no debería generar IPI para ninguna de ellas, pues cada porción (RD$6,000,000) queda por debajo del mínimo exento.

¿Cómo se maneja la copropiedad en otros impuestos?

Vale señalar que en materia de impuesto sobre la renta, la DGII sí reconoce la individualidad de cada contribuyente, aun cuando compartan la titularidad de una fuente de ingreso. El mismo principio debería aplicarse al IPI: si la ley establece un mínimo exento por contribuyente, cada copropietario es un contribuyente distinto con derecho propio a esa exención.

En jurisdicciones comparables de América Latina, como Colombia y Chile, los impuestos prediales reconocen la proporcionalidad de la propiedad. La DGII dominicana podría adoptar un criterio similar sin necesidad de reforma legislativa, pues la Ley 253-12 ya contempla la exención individual.

Conclusión

Si bien es cierto que la solución de dividir proporcionalmente la titularidad de bienes inmuebles como apartamentos o casas es complicada para la DGII desde el punto de vista operativo, no debe servir esto de excusa para violar la disposición de la ley relativa a la consideración de un mínimo exento del que goza cada propietario.

Mientras no se corrija este criterio, se seguirá agravando indebidamente la situación de los contribuyentes que no acaban bien de recibir el duro golpe de la reciente reforma fiscal.