Taxation of the First Tourist Acquirer

El primer adquiriente de un inmueble desarrollado al amparo de la Ley Confotur 158-01 en República Dominicana tiene derecho a exenciones de ISR, impuesto sobre activos, capital de sociedades y transferencia inmobiliaria, según el párrafo IV del artículo 4 de dicha ley, ratificado por la Suprema Corte de Justicia en 2010. Sin embargo, la burocracia administrativa dificulta el ejercicio efectivo de estos beneficios.

¿De dónde provienen las exenciones al primer adquiriente?

Estos beneficios fueron originalmente dispuestos para el desarrollador (o promotor) del proyecto, según la parte principal del artículo 4 de la citada ley y extendidos al primer comprador de uno o varios de los inmuebles como inversionista directo mediante la adición por la Ley 184-02 del párrafo IV al referido artículo.

Entre otras exoneraciones están al Impuesto Sobre la Renta; Impuesto sobre los Activos; Impuestos sobre el Capital de Sociedades y el Impuesto a las Transferencias Inmobiliarias.

El párrafo IV del artículo 4 de la Ley 158-01 dispone que "Las exenciones establecidas por esta ley la aprovecharán las personas físicas o morales que realicen una o varias inversiones directamente con los promotores o desarrolladores en cualesquiera de las actividades indicadas en su artículo 3, y en los polos turísticos y provincias y municipios descritos en su Artículo 1 quedando excluida de tales beneficios cualquier transferencia posterior a favor de terceros adquirientes".

¿Qué ha dicho la Suprema Corte de Justicia?

En relación a este texto hay quienes erróneamente ponen en duda que los beneficios del artículo 4 de la Ley de Confotur le corresponden también al primer adquiriente en el proyecto turístico, a quien califican de simple comprador, pues consideran que éste mediante compra de inmueble no realiza "Una o varias inversiones directamente con los promotores o desarrolladores…", según lo estipula el referido artículo.

No obstante, la Suprema Corte de Justicia ha zanjado esta cuestión al establecer el alcance de las exenciones en favor del primer adquirente turístico. Al ratificar una sentencia del Tribunal Superior Administrativo dijo lo siguiente: "Contrario a lo que alega la institución recurrente (DGII), al establecer en su sentencia que la empresa ID, S. A., 'es el primer adquiriente de un inmueble ubicado dentro del proyecto Campo de Golf D y F, clasificado por el Confotur para beneficiarse de las exenciones concedidas por la Ley número 158-01, modificada por la Ley número 184-02 y al haberlo adquirido directamente de la promotora del referido proyecto, la convierte también en beneficiaria de las exenciones consignadas en el inciso b) del artículo 4 de la Ley número 158-01, relativas a los impuestos nacionales y municipales por derechos de transferencia del inmueble adquirido', el Tribunal a-quo interpretó y aplicó correctamente las disposiciones legales que rigen la materia..." (Inv. Delords vs DGII, BJ. NO. 1196, Julio 2010).

Es evidente que para la Suprema Corte los beneficios fiscales del citado artículo 4 de la ley 158-01 (modificada) se extienden al primer adquiriente como comprador de inmueble desarrollado al amparo de la ley 158-01 y que si producto de un desliz hubiere tributado indebidamente, procede el reembolso.

¿Qué obstáculos burocráticos enfrenta el primer adquiriente?

Entendido el alcance de la ley en cuanto a las exenciones y asumiendo que la Administración le haya reconocido tal como lo hemos planteado, al primer adquiriente le toca librar otra batalla, esta vez contra la burocracia administrativa excesiva.

Si bien la lógica y los principios del procedimiento administrativo indican que todas las solicitudes de exención implicadas en la operación de compra de inmueble turístico deberían hacerse de forma conjunta y en ventanilla única para facilidad del inversionista, estos trámites se han visto entorpecidos por el papeleo excesivo requerido por las entidades competentes.

Para obtener la exención de impuestos sobre activos, sobre transferencia inmobiliaria y sobre el capital se ha exigido irrazonablemente someter al menos tres solicitudes de manera independientes y sucesivas, obligando al solicitante a que aportare en cada ocasión los mismos documentos que sustentan la exención y pagar por cada trámite individualmente.

¿Cómo es el proceso ante el Ministerio de Hacienda y la DGII?

En el Ministerio de Hacienda normalmente se le exige al primer adquiriente que desea beneficiarse de los incentivos en cuestión solicitar la exención de la transferencia con el fin de llevar a cabo el traspaso de la propiedad del inmueble ante la Jurisdicción Inmobiliaria.

En adición, la Dirección General de Impuestos Internos exigirá aumentar el Capital de la sociedad acorde a la nueva adquisición, por lo que hay que agotar nuevamente una solicitud de exención con el pago de tasa la correspondiente en Hacienda.

Una vez efectuada la transferencia será preciso agotar el trámite por tercera ocasión respecto al impuesto sobre los activos, para lo cual se utilizará el título inmobiliario obtenido por el primer adquiriente fruto de los trámites anteriores.

Es fundamental una buena planificación tributaria de la operación, de modo que la misma sea llevada a cabo en el orden correcto y conforme a la ley mientras esperamos que las autoridades se decidan por simplificar estos procedimientos.

¿Qué documentos se requieren para solicitar las exenciones?

El primer adquiriente debe reunir un expediente que incluya, como mínimo: la resolución de clasificación del proyecto emitida por CONFOTUR, el contrato de compraventa con el desarrollador, la certificación del estado jurídico del inmueble, copia de la cédula o los documentos corporativos si se trata de una persona jurídica, y el comprobante de pago de las tasas correspondientes.

Es importante que el contrato de compraventa identifique expresamente que la operación se realiza con el promotor o desarrollador del proyecto clasificado. Cualquier ambigüedad en este punto puede dar pie a que la DGII cuestione la condición de primer adquiriente. El contrato debe también especificar el número de la resolución CONFOTUR y la unidad adquirida dentro del proyecto.

En la práctica, el Ministerio de Hacienda suele solicitar adicionalmente una certificación de la DGII que acredite que el comprador no tiene deudas fiscales pendientes. Este requisito, aunque no está previsto expresamente en la Ley 158-01, se ha convertido en una exigencia administrativa habitual que puede demorar el proceso.

¿Qué sucede si el primer adquiriente pagó impuestos que no debía?

Si el primer adquiriente tributó indebidamente, ya sea por desconocimiento de sus derechos o por una exigencia incorrecta de la administración, tiene derecho al reembolso. La Suprema Corte ha sido clara en que procede la devolución de lo pagado en exceso, y el Código Tributario (Ley 11-92) establece el procedimiento de solicitud de reembolso ante la DGII.

El plazo para solicitar el reembolso es de tres años contados desde la fecha del pago indebido, conforme a las normas generales de prescripción tributaria. La solicitud debe acompañarse de los comprobantes de pago, la resolución CONFOTUR del proyecto y el contrato que acredite la condición de primer adquiriente. La DGII dispone de un plazo de dos meses para resolver la solicitud, transcurrido el cual opera el silencio administrativo negativo.

¿Cuánto duran las exenciones Confotur?

Las exenciones previstas en la Ley 158-01 no son indefinidas. Su vigencia depende del período de clasificación otorgado al proyecto por CONFOTUR, que generalmente oscila entre 10 y 15 años. Una vez vencido ese período, el inmueble queda sujeto al régimen tributario ordinario. El primer adquiriente debe verificar el plazo remanente de la clasificación antes de la compra, pues las exenciones se extinguen con el proyecto, no con la fecha de adquisición individual.

Esta circunstancia tiene implicaciones prácticas relevantes: quien adquiere una unidad en un proyecto cuya clasificación está próxima a vencer disfrutará de las exenciones por un período significativamente menor. Una debida diligencia adecuada debe incluir la verificación del plazo de la resolución CONFOTUR y una proyección del ahorro fiscal real en función de los años restantes.

Conclusión

La Ley Confotur ofrece al primer adquiriente un régimen fiscal privilegiado que puede representar un ahorro significativo. Sin embargo, el ejercicio efectivo de estos derechos exige conocimiento legal, planificación del orden de los trámites y un expediente documental impecable. Contar con asesoría especializada desde el inicio de la operación no es un lujo sino una necesidad para evitar tributar lo que la ley no exige.